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媒体:今年迫于财政压力 一二线楼市调控或隐形放松

来源:网络整理 作者:采集侠 人气: 发布时间:2018-06-13
摘要:2016年下半年开始的房地产调控政策出现了与以往不同的一些新特点,主要体现在本轮调控出台了致力于长效机制建设的相关政策措施。展望未来,预计会有更多的政策将围绕推动房地产回归居住属性这一主导方向来进行。在这些政策作用下,房地产市场将进入一个不

2016年下半年开始的房地产调控政策出现了与以往不同的一些新特点,主要体现在本轮调控出台了致力于长效机制建设的相关政策措施。展望未来,预计会有更多的政策将围绕推动房地产回归居住属性这一主导方向来进行。在这些政策作用下,房地产市场将进入一个不同于以往的发展时期。预计房地产市场在较长一段时间内将呈现总体平稳态势,出现房价大幅波动的黑天鹅事件概率很低。从各线城市中长期房价走势来看,与一线城市的趋势性上涨态势不同,二线城市房价的“市场分化”将更加明显,三四线城市去库存仍是主要任务。

十九大报告明确指出“房子是用来住的,不是用来炒的”,并强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。事实上,从2016年国庆节开始的房地产调控政策来看,各级政府已经出台了一些与以往不一样的调控政策,致力于长效机制建设。可以预期,未来将会有更多的政策围绕推动房地产回归其居住属性这一主导方向展开。在这些政策作用下,预计我国房地产市场将进入一个新的发展时期。

本轮房地产调控政策的特点及其效应

1.本轮房地产调控政策的诸多新特点

2016年国庆节开始的本轮房地产调控政策出现了一些与以往不同的新特点,主要体现在不仅出台了着眼于需求端的短期临时性调控政策,也出台了着眼于供给端构建长效机制建设的一些政策措施。

第一,从短期临时性调控政策来看,限购限贷政策力度升级、范围扩大,并首次启用了限售政策。

首先,限购限贷政策仍然延续因城施策的特点,但与以往相比,不仅限购限贷范围更广,而且政策力度明显升级。在本轮限购中,不仅一二线城市限购限贷,甚至嘉兴和怀来县等一线城市周边的三四线城市也加入到限购行列。此外,热点城市普遍“认房又认贷”或“限购又限售”,三四线城市还多采用公积金调整、限售等方式。

其次,本轮调控首次启动“限售”政策。厦门、成都、福州、青岛、常州、长沙、贵阳、重庆、南昌、南宁和石家庄等近40个城市纷纷出台“限售政策”,规定新购住房需取得产权证后,持有一定年限方可上市交易,期限在2年至10年之间。从限售对象来看,大多数城市的限售政策面向的是全部住房交易对象。

再次,政策执行中一直在不断“打补丁”。比如北京,2016年9月30日将首套房首付提高到3.5成后,2017年又不断提高贷款利率,同时将首套房、二套房认定标准改成“认房又认贷”。

从总体上看,可以用“因城施策、力度升级、范围扩大、随时调整”四个词来描述抑制需求端的短期临时性调控政策。

第二,着手推进“租购并举、共有产权房”的试点工作,致力于长效机制建设。

(1)密集出台鼓励住房租赁市场发展的政策,选取12个城市开展加快发展租赁市场试点,选取13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2017年7月,住建部等九部委发文,选取人口净流入的广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山和肇庆等12个城市,开展首批加快发展租赁市场的试点。一是鼓励多渠道增加新建租赁住房供应。包括新增建设用地中配建租赁住房、对城市中闲置和低效利用的资产实现用途转换等。二是加大对住房租赁企业的金融支持力度,鼓励租赁住房供应方逐步向机构出租长期提供服务为主转变。在这些政策影响下,预计租赁参与主体将逐渐从以个人出租短期套利为主向机构出租长期提供服务为主转变。

2017年8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部发文,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此次试点的最大亮点在于,即农村集体土地不用经过国家征地环节,由乡镇自行或者直接选定房企合作建设,直接进入市场。因此,土地成本将大幅降低,从而产生一大批低成本房屋,将有助于平抑未来的高租金和高房价。同时,政府对于开发这类住房给予大量优惠政策,包括承租人可以享受“基本公共服务”等。

在中央层面的密集推动下,各地政府纷纷积极响应,加快住房租赁市场发展。首批12个试点城市中,除肇庆外,其余11个城市已陆续公布了住房租赁扶持政策。具体来看,各地扶持政策主要体现在以下几个方面。

第一,为承租人赋权。广州和南京明确将“租购同权”写入试点方案,北京明确京籍集体户口租房可以落户,符合条件的京籍无房家庭的适龄子女可就近入学。

第二,加大住房租赁市场供应。在增加租赁住房供应方面,除规定部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房外,各试点城市均有针对性政策出台,保障租赁住房供应。

第三,加快培育住房租赁市场供应主体。此次出台租赁试点方案的大部分城市均鼓励发展国有住房租赁企业,并积极引导房企从传统的开发、销售向租售并举模式转变。成都、沈阳、深圳和杭州等城市均要求到年底要组建一定数量的国有住房租赁公司,厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。

第四,机构化、专业化和规模化成为试点城市培育租赁市场的重要手段。部分城市将租赁企业培育数量进行量化考核,如武汉要求在两大住房租赁试点区域选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业和10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业。其中,沈阳则规定,到2020年,全市开展住房租赁业务的房地产开发企业要达到50家。

第五,提供金融财税政策支持。大部分租赁试点方案均明确支持向住房租赁企业提供金融服务。武汉、成都、北京、深圳、杭州等5个城市在试点方案中明确提出,支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点,支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。此外,对租赁企业给予税收优惠,通过发放租房补贴,鼓励新市民从市场租赁房源。

第六,搭建政府住房租赁交易服务平台,建立住房租赁信用管理体系。此次出台租赁试点方案的城市均提到,要推广线上线下租赁服务一体化,建立并完善住房租赁交易服务平台。

(2)北京、上海、南京、福州和烟台开始供应共有产权住房。

2017年9月,住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京和上海开展共有产权住房试点,鼓励两市结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。截至目前,除了北京和上海以外,南京、福州和烟台也已经开始供应共有产权房。事实上,在住建部印发《意见》之前,上海已在共有产权住房方面进行了有益的实践。北京在2017年8月出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿,明确提出共有产权住房属于产权类住房,可以按照相关规定办理落户、入学等事宜,即共有产权房和一般商品房同权。与以往的自住房相比,共有产权住房最大的不同在于“按份共有”,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,购房人购买后限定使用和处分权利,政府与购房人按份共有产权。

责任编辑:采集侠

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